Cash flow vs. daňový zisk z pronájmu: Kolik vám byt reálně vynáší a kde přeplácíte daň

Zeptejte se pronajímatele, kolik mu byt vydělá, a většinou uslyšíte jedno číslo: nájem minus splátka hypotéky. „Chodí mi 18 tisíc, hypotéka je 12, takže mám 6 tisíc měsíčně." Je to logické, je to rychlé — a je to dvakrát špatně. To číslo totiž není ani váš cash flow, ani váš daňový zisk. A protože se ty dvě věci pletou, spousta lidí každý rok zaplatí na dani víc, než musí.

Tenhle článek ukazuje, proč „peníze, co mi zbydou na účtu" a „částka, ze které platím daň" nejsou totéž — a kde přesně mezi nimi vzniká rozdíl. Jsou to tři místa: hypotéka, odpisy a auto. Když je znáte, přestanete přeplácet.

Proč se ta dvě čísla vůbec liší

Kdyby každá koruna, která odejde z účtu, byla daňový náklad — a každý náklad znamenal odliv peněz — cash flow a daňový zisk by se rovnaly. Jenže to neplatí. Existují výdaje, které nejsou nákladem (peníze odejdou, daň nesnížíte) a náklady, které nejsou výdajem (daň snížíte, ale žádné peníze neodtekly). Pronájem je jich plný:

• Splátka hypotéky — odejde celá, ale daňovým nákladem je jen úrok. Jistinu si splácíte sami sobě (roste vám majetek), a ta se neodečítá.
• Odpisy — sníží daň o desetitisíce ročně, ale z účtu kvůli nim neodejde nic. Byt se „opotřebovává" jen na papíře.
• Paušál na auto — 4 000 Kč měsíčně odečtete, i kdyby vás benzin reálně stál míň (nebo nic).

Pojďme každou z těch tří položek rozebrat — protože právě tady se rozhoduje, jestli na dani zaplatíte férově, nebo zbytečně přeplatíte.

1. Hypotéka: odejde celá splátka, odečtete jen úrok

Tohle je nejčastější omyl. Splátka 12 000 Kč vám každý měsíc odejde z účtu celá, takže v cash flow ji počítáte celou. Ale daňově uznatelný je jen úrok — část splátky, která jde bance za půjčení peněz. Jistina (umořování dluhu) náklad není; tou si pořizujete vlastní majetek, a ten se nedaní ani neodepisuje přes splátku.

Z toho plynou dvě chyby na opačných koncích. Jedni si do nákladů dají celou splátku — to je nadhodnocený náklad a riziko při kontrole z FÚ. Druzí splátku vůbec nerozdělí, úrok do přiznání nedají, a tím přicházejí o reálný odečet desítek tisíc ročně. Správně je to uprostřed: rozdělit splátku na jistinu a úrok podle splátkového kalendáře a odečíst jen úrok.

Jak na to bez ručního počítání ze splátkového kalendáře — a jak nechat aplikaci, ať splátky z výpisu sama rozdělí na jistinu a úrok — rozebírá samostatný článek Hypotéka v pronájmu: kalkulačka scénářů + automatické párování splátek.

2. Odpisy: náklad, který vás nestojí ani korunu

Odpisy jsou pravý opak hypotéky. Z účtu kvůli nim neodejde nic — ale daňový základ vám sníží klidně o sto tisíc ročně. Stát vám totiž dovoluje „rozpustit" pořizovací cenu bytu do nákladů postupně po dobu odpisování (byt = odpisová skupina 5, tedy 30 let). Je to čistě papírový náklad, který ale na dani funguje úplně stejně jako zaplacená faktura.

A je tu jeden moment, kdy odpisy umějí daň srazit obzvlášť výrazně: když pronajímáte byt, který už vlastníte déle než 5 let. Vstupní cenou pro odpisy pak není původní (často nízká) kupní cena, ale aktuální tržní hodnota podle znaleckého posudku (§ 29 ZDP) — a roční odpis se tím může klidně zdvojnásobit. Detailně to s výpočtem ukazuje Cenový odhad bytu před pronájmem: Jak po 5 letech zdvojnásobit odpisy. Jak odpisy vůbec fungují krok za krokem, najdete v návodu Odpisy bytu v pronájmu.

3. Auto: paušál 4 000 Kč měsíčně bez jediné účtenky

Jezdíte autem kvůli pronájmu — na prohlídky, k řemeslníkům, na úřad, předat byt? Pak můžete uplatnit paušální výdaj na dopravu 4 000 Kč za každý měsíc, ve kterém jste vůz k pronájmu použili, až 48 000 Kč ročně — bez účtenek za benzin a bez knihy jízd. Je to opět náklad, který se s reálným cash flow nemusí krýt: z účtu jste třeba projezdili 12 000 Kč, ale odečíst můžete 48 000 Kč.

Podmínky, druhou metodu (skutečné náklady) i to, kdy se vyplatí která, rozebírá Auto do nákladů pronajímatele: Paušální výdaj na dopravu 2026.

Modelový příklad: stejný byt, tři různá čísla

Vezměme byt s nájmem 18 000 Kč měsíčně (216 000 Kč ročně), hypotékou 12 000 Kč měsíčně (z toho 5 000 Kč úrok, 7 000 Kč jistina), pojištěním 3 000 Kč ročně a daní z nemovitosti 1 200 Kč. Byt vlastník koupil před lety za 1,8 mil. Kč, ale dnešní tržní hodnota podle posudku je 3 mil. Kč → roční odpis 102 000 Kč. Autem jezdí celý rok → paušál 48 000 Kč.

Všimněte si toho rozporu: na účtu vám přibylo 67 800 Kč, ale daň platíte skoro nulovou. Důvod je přesně ten rozdíl mezi cash flow a daňovým ziskem — jistina 84 000 Kč odešla z účtu, ale nedaní se (snižuje cash flow, ne daň), zatímco odpisy 102 000 Kč daň snížily, aniž odešla koruna. Kdo se dívá jen na peníze na účtu — nebo sáhne po paušálu 30 % — o tenhle rozdíl přijde.

A kolik mi tedy reálně zbyde po zaplacení všeho včetně daně?

Tohle je číslo, které vás nejvíc zajímá — a které samo o sobě nikde nevidíte. Spočítá se ze dvou kroků, které jsme si právě prošli:

• Cash flow před daní = nájem minus všechny reálné odlivy (celá splátka hypotéky, SVJ, pojištění, daň z nemovitosti, opravy) = +67 800 Kč.
• Minus daň z příjmu spočtená ze správného daňového základu (ne z cash flow!) = −270 Kč.
• = čistá částka, která vám reálně zůstane: cca 67 530 Kč ročně.

Pozor na záludnost: kdybyste daň počítali z cash flow (z 67 800 Kč), vyšla by zhruba 10 000 Kč a vy byste reálně skončili na ~57 800 Kč. A kdybyste vzali paušál 30 %, zaplatíte na dani ~22 680 Kč a zůstane vám jen ~45 100 Kč. Stejný byt, stejné peníze na účtu — a rozdíl přes 22 000 Kč v tom, kolik si necháte. Celý ten rozdíl dělá to, že daň počítáte ze správného základu, ne z toho, co vidíte na výpisu.

Háček je, že „skutečnou cenu" pronájmu si málokdo umí spolehlivě sečíst — náklady jsou roztroušené (splátka chodí z jednoho účtu, SVJ z druhého, pojištění jednou ročně, daň z nemovitosti na jaře) a daň z příjmu k tomu připočtete až zpětně v březnu. Proto lidé výnos jen odhadují — a obvykle se mýlí v obou směrech: cenu podceňují (zapomenou na pojištění, daň z nemovitosti, drobné opravy) a daň přeplácejí (nevyužijí odpisy a auto).

Kdy je paušál past a kdy naopak úleva

Paušál 30 % není nepřítel — pro byt bez hypotéky, dávno odepsaný a bez aut a oprav je to nejjednodušší volba a Excel na něj bohatě stačí. Past z něj dělá až ta kombinace, kterou má dnes většina pronajímatelů: hypotéka + slušné odpisy (zvlášť z tržní ceny po 5 letech) + auto. Tam skutečné výdaje skoro vždy porazí paušál — a rozdíl jdou klidně desítky tisíc ročně.

Háček je, že skutečné výdaje vyžadují evidenci: rozdělit splátku na jistinu a úrok, vést odpisový plán, hlídat měsíce s jízdou autem. To je přesně ta práce, kvůli které lidé rezignují a vezmou paušál — a přeplatí. Srovnání obou přístupů v praxi najdete v článku Daň z pronájmu 2026: Paušál 30 %, nebo skutečné výdaje? a v Excel, nebo Flatly? Na paušál stačí tabulka, na skutečné výdaje ne.

Jak obě čísla vidět najednou

Cash flow zvládne ukázat každý bankovní výpis — zůstatek je zůstatek. Těžší je převést ho na správný daňový základ, protože k tomu musíte odečíst úrok (ne celou splátku), přičíst odpisy (které na výpisu nikde nejsou) a nezapomenout na auto. Přesně tenhle převod dělá Flatly za vás: napojíte výpis, nahrajete splátkový kalendář a posudek na odpisy, a aplikace ve Výkazu zisku a ztráty ukáže obě čísla vedle sebe — kolik vám byt reálně vynesl (cash flow) i z čeho platíte daň (základ podle § 9 ZDP), a rovnou porovná skutečné výdaje s paušálem 30 %.

Flatly tip

Zjistěte, kolik vám byt opravdu vynáší

Flatly z bankovního výpisu, splátkového kalendáře a odpisů spočítá cash flow i daňový základ — a ukáže, jestli se vám vyplatí skutečné výdaje, nebo paušál 30 %.

Vyzkoušet zdarma

Shrnutí

• Cash flow ≠ daňový zisk. První říká, kolik peněz vám byt přinesl. Druhý, z čeho platíte daň. Liší se o jistinu, odpisy a auto.
• Hypotéka: odečtěte jen úrok, ne celou splátku. Jistina není náklad.
• Odpisy: největší legální srážka daně bez výdaje — a po 5 letech vlastnictví z tržní ceny klidně dvojnásobná.
• Auto: 4 000 Kč měsíčně bez účtenek, až 48 000 Kč ročně.
• Paušál 30 % tyhle tři položky schová do balíku — u bytu s hypotékou a odpisy proto obvykle znamená přeplatek na dani.

Akce na dnešek: rozdělte poslední splátku hypotéky na jistinu a úrok, zjistěte si roční odpis (a u bytu staršího 5 let zvažte posudek na tržní cenu) a sečtěte měsíce, kdy jste jeli autem kvůli bytu. Tahle tři čísla rozhodují o tom, jestli příští březen přeplatíte daň, nebo ne.